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每年将举行两届会议。房地产界代表将在两会上提出哪些建议?今天记者了解到,全国政协委员、方天下主席莫天全今年带了五个提案,这是他第四年参加全国人大。

关于房地产市场,莫天全这次指的是二手房市场,直言“二手房市场集中度在不断提高,对二手房价格的影响在大城市更加明显”。“市场集中度越来越高的经纪业务,使得部分新房市的代理费高达5-10%,扭曲了新房市的正常运行”。

存在的问题:房地产市场集中度越来越高

莫天全表示,2020年中央经济工作会议进一步重申,要“因地制宜,采取更多措施,促进房地产市场稳定健康发展”。这说明中央政府重视住房问题和房地产市场的健康发展,决心解决大城市的住房问题。

该提案从两点指出了房地产市场的垄断问题。第一,二手房市场日益集中可能导致垄断的出现,对房价产生负面影响。

根据中国人民大学张秀智教授和清华大学林志杰教授对19个城市的联合研究结果,根据2019年至2020年的月度交易数据,不同城市房地产经纪人的市场份额(见下表),北京第一经纪公司的市场份额接近50%,成都第一经纪公司的市场份额超过60%。

如果把单个城市前四家经纪公司的市场份额总和计算,19个城市中有7个市场份额超过50%,其中太原超过80%,北京超过78%,成都超过71%,深圳超过62%。

房地产经纪市场越集中,上市信息越集中在经纪总公司手中,房地产经纪市场的垄断程度越高,买卖双方的议价能力越弱。

从一个方面来看,研究结果也证实了房地产经纪市场集中度与二手房价格的相关性:房地产经纪市场前四大经纪机构的市场份额每增加1%,二手房价格就会上涨0.2%。以北京为例,如果四大经纪机构的市场份额增加10%,二手房均价将增加1112.20元/(2%)。

另外,在能源水平较高的城市(如北京、上海),房地产经纪市场集中度与二手房价格的相关性更强,市场集中度对二手房价格的影响更大,也就是说,在大城市,房地产经纪市场集中度对二手房价格的影响更明显。

第二个问题是,市场集中度越来越高的经纪业务,使得一些新房市的代理费高达5-10%。

近三年来,经纪公司大规模进入新房市场,改变了新房市场传统的1%左右佣金的代理模式。新房市一手联动的“新销售模式”在一定程度上“绑架”了开发商和购房者。一些新房市的代理费高达5-10%,少数楼盘的代理费甚至超过10%,扭曲了新房市的正常运行。

相对透明规范的新房市场中介成本远远超过二手房市场,这是不合逻辑的。尤其是中介行业在新房和二手房市场的日益集中,加剧了新房和二手房市场交易模式和交易成本的扭曲,最终吃亏的是消费者/买家。

建议:建立国家住房市场监管机构

针对上述问题,莫天全建议,首先,建立一个全国性的住房市场监管机构

第二,建立科学合理的全国住房市场监管体系。行业主管部门和市场监管部门通过建立房地产市场垄断程度评价指标,定期对全国各城市的房地产市场进行监测,制定房地产行业垄断认定制度,为消除行业垄断提供数据支持。

全国住房市场监管机构有法可依、有章可循,使住房市场的所有参与者在接受统一监管的同时,得到相应的政策和资源支持与保护,确保住房市场有序竞争,确保“房无投机”,合理收取住房交易相关服务费,稳步落实房地产长效机制,促进房地产市场稳定健康发展。

南方记者王彦岭

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